孟 珂 張薌逸

2025年03月11日08:49 | 來(lái)源：證券日報

房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條長(cháng)、關(guān)聯(lián)上下游行業(yè)眾多，其平穩健康發(fā)展對于穩內需與防范宏觀(guān)系統性風(fēng)險至關(guān)重要。2025年政府工作報告首次將“穩住樓市股市”寫(xiě)進(jìn)總體要求，再次釋放出國家層面持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩的堅定決心和強有力信號。

“宏觀(guān)調控中重視資產(chǎn)價(jià)格，把穩住樓市股市寫(xiě)進(jìn)總體要求，熟悉宏觀(guān)經(jīng)濟的記者們可能會(huì )看到，這是第一次。”政府工作報告起草組成員、國務(wù)院研究室副主任陳昌盛3月5日在國務(wù)院新聞辦公室舉行的吹風(fēng)會(huì )上表示，“更大力度穩住樓市股市。樓市股市是經(jīng)濟運行的重要‘風(fēng)向標’，房地產(chǎn)是老百姓資產(chǎn)最大的一部分。樓市股市穩住了，就可以釋放財富效應。”

民之所盼，政之所向，安居為要。2025年“穩樓市”和“好房子”建設該如何發(fā)力？《證券日報》記者采訪(fǎng)了十位首席經(jīng)濟學(xué)家，對此問(wèn)題進(jìn)行剖析。

穩樓市“政策組合拳”持續發(fā)力

“‘穩住樓市股市’首次被寫(xiě)入政府工作報告總體要求，這可能意味著(zhù)房地產(chǎn)調控已從行業(yè)性政策升級為全局性宏觀(guān)戰略。”中航證券首席經(jīng)濟學(xué)家董忠云對《證券日報》記者表示，房地產(chǎn)作為我國居民財富的主要載體，其價(jià)格波動(dòng)直接影響居民部門(mén)消費信心和經(jīng)濟預期 ，穩樓市本質(zhì)是通過(guò)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格的穩定來(lái)實(shí)現總體經(jīng)濟的平穩健康發(fā)展。

中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“穩住樓市股市”寫(xiě)入政府工作報告，體現了政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定的高度重視，表明政府將采取綜合措施，確保市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，為未來(lái)房地產(chǎn)政策定下基調，這有助于穩定市場(chǎng)預期，增強信心。

中國銀河證券首席經(jīng)濟學(xué)家章俊認為，政府工作報告將房地產(chǎn)相關(guān)內容置于重要位置，凸顯了其作為居民財富主要載體與消費循環(huán)樞紐的雙重屬性。

自2024年9月底召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議首次定調“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”以來(lái)，監管部門(mén)密集部署和實(shí)施了一攬子存量和增量政策。例如，2024年9月底，中國人民銀行發(fā)布公告稱(chēng)，完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機制。2024年11月份，財政部等三部門(mén)發(fā)布公告調整優(yōu)化房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策；同月，住房和城鄉建設部、財政部聯(lián)合印發(fā)通知，部署各地加快落實(shí)增量政策措施要求，進(jìn)一步做好城中村改造工作，推動(dòng)符合條件的項目盡快啟動(dòng)實(shí)施。

3月9日，在十四屆全國人大三次會(huì )議舉行的民生主題記者會(huì )上，住房和城鄉建設部黨組書(shū)記、部長(cháng)倪虹表示，人民銀行的降息、金融機構的增貸、財稅部門(mén)的減稅等，“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”房地產(chǎn)政策在持續發(fā)力，各地也因城施策、精準施策、一城一策，大力支持居民剛性和改善性住房需求。

“房地產(chǎn)問(wèn)題是當前經(jīng)濟運行中的核心問(wèn)題之一，也是2024年一攬子增量政策的核心關(guān)切。”民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬認為，2025年政府工作報告對于房地產(chǎn)相關(guān)工作的部署更為細致。

多舉措推動(dòng)樓市止跌回穩

今年政府工作報告提出“持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩”。

具體來(lái)看，今年政府工作報告明確多項舉措，包括“因城施策調減限制性措施，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力”“盤(pán)活存量用地和商辦用房，推進(jìn)收購存量商品房，在收購主體、價(jià)格和用途方面給予城市政府更大自主權”等。

中信建投證券首席經(jīng)濟學(xué)家黃文濤表示，在穩樓市方面，政府工作報告初步部署了約7項具體措施，加力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩。

“為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩，政府工作報告在需求端聚焦釋放住房需求；在供給端則強調合理控制新增房地產(chǎn)用地供應，并調增地方政府新增專(zhuān)項債額度用于推進(jìn)收購存量商品房。”申萬(wàn)宏源證券首席經(jīng)濟學(xué)家趙偉分析稱(chēng)。

事實(shí)上，隨著(zhù)“政策組合拳”落地實(shí)施，政策效應持續顯現。從統計數據看，去年四季度，新建商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額實(shí)現了正增長(cháng)。今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持了止跌回穩的積極勢頭。

粵開(kāi)證券首席經(jīng)濟學(xué)家羅志恒稱(chēng)，隨著(zhù)房地產(chǎn)政策持續優(yōu)化調整，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現結構性回暖信號。

國盛證券首席經(jīng)濟學(xué)家熊園表示，政府工作報告新增“因城施策調減限制性措施”相關(guān)表述，后續核心一線(xiàn)、二線(xiàn)城市限購限售有望繼續放松。

值得關(guān)注的是，今年政府工作報告提出，擬安排地方政府專(zhuān)項債券4.4萬(wàn)億元、比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

瑞銀亞洲經(jīng)濟研究主管及首席中國經(jīng)濟學(xué)家汪濤認為，房地產(chǎn)支持政策的設計與執行是關(guān)鍵。政府工作報告在去庫存政策制定方面給予了地方政府更大自主權，地方政府專(zhuān)項債券在土地收儲和收購存量商品房領(lǐng)域的應用也將為房地產(chǎn)庫存去化提供資金支持。

“2024年第四季度以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)已出現積極跡象。地方政府專(zhuān)項債券加力支持土地收儲和收購存量商品房等相關(guān)政策的落實(shí)，或有助于改善居民購房預期以及房企的現金流和投資意愿。”平安證券首席經(jīng)濟學(xué)家鐘正生表示。

加速構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

從“住有所居”到“住有優(yōu)居”，人民群眾的住房需求就是住房城鄉建設事業(yè)前進(jìn)的方向。今年政府工作報告提出，適應人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規范，推動(dòng)建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

今年政府工作報告還明確，有序搭建相關(guān)基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

董忠云認為，政府工作報告中對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的部署呈現出“供需雙側發(fā)力，長(cháng)短機制結合”的特征。政策短期重點(diǎn)在于 推動(dòng)樓市止跌回穩，長(cháng)期則聚焦 發(fā)展模式轉型。

“值得注意的是，今年的政府工作報告首次提出建設‘好房子’的標準化要求，將安全、綠色、智能等要素納入住宅品質(zhì)評價(jià)體系。”章俊對《證券日報》記者表示，這不僅契合居民住房需求從“量”到“質(zhì)”的升級趨勢，亦能通過(guò)技術(shù)標準倒逼房企轉型，推動(dòng)房地產(chǎn)與綠色經(jīng)濟、數字經(jīng)濟的深度融合。從中長(cháng)期看，租購并舉制度等基礎性制度的設計，將進(jìn)一步促使房地產(chǎn)回歸居住本質(zhì)，形成“市場(chǎng)+保障”雙軌并行的可持續發(fā)展格局。

3月9日，倪虹在前述記者會(huì )上對“好房子”作了進(jìn)一步闡述。他表示，將重點(diǎn)從立標準、強科技、抓項目3個(gè)方面抓好落實(shí)。具體而言，一方面，將大力推廣惠民實(shí)用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，著(zhù)力解決隔音不好、滲漏、開(kāi)裂、反味等問(wèn)題；另一方面，也要積極推動(dòng)全屋智能。

對于下一步的重點(diǎn)工作，倪虹還提到，改革完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎性制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

羅志恒表示，為引導鼓勵高品質(zhì)住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，以?xún)?yōu)質(zhì)供給滿(mǎn)足居民合理需求，建議根據不同城市的去化周期以及不同地段住宅受歡迎程度，將核心地段的部分商業(yè)用地改為住宅用地，滿(mǎn)足居民對好地段、高品質(zhì)商品房的需求。放開(kāi)郊區供地容積率限制，優(yōu)化架空層、陽(yáng)臺等空間以及社區公共配套設施的指標計算規則等舉措也有助于促進(jìn)“好房子”建設提速。

“房地產(chǎn)新模式有望加速構建 ，房地產(chǎn)發(fā)展將從‘高杠桿、高周轉’向‘重品質(zhì)、重服務(wù)’轉型，推動(dòng)行業(yè)長(cháng)期可持續健康發(fā)展。”董忠云分析稱(chēng)。

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